「賃貸の契約前に説明される重要事項説明書ってなに？」「重要事項説明書の見方について教えてほしい！」とこのように感じている方も多いのではないでしょうか。

賃貸物件を契約する際、重要事項説明書の説明・交付が発生します。

宅建士からの説明・交付が義務化されており、専門的な情報が記載されています。

難しい情報ばかりなため、1度説明を受けた事あるかたのなかには、重要事項説明書についてよくわからなかったと感じる方も少なくないはずです。

そこで今回は、重要事項説明書の基本情報を解説します。

重要事項説明書の確認すべきポイント、内容を深掘りできる重要事項に関するよくある質問についても詳しく解説するので、ぜひ最後までご覧ください。

賃貸で説明する重要事項説明書とは？

「重要事項説明書」とは、借主が安心して契約できるよう物件の詳細や契約条件、入居後のルールなど重要な情報をまとめた書類のことです。

重要事項説明書は、宅地建物取引士（宅建士）が借主に説明し、賃貸物件の契約前に渡します。

宅地建物取引業法では、借主に重要事項説明書の内容を理解してもらう義務が定められています。

専門家が口頭で丁寧に説明することで、借主が入居前に疑問を解消し、条件に納得したうえで賃貸借契約に進める仕組みを取るために設けられている制度です。

重要事項説明書の説明・交付があることで、未然に借主とのトラブルを防ぎ、賃貸契約の透明性を確保しています。

ここからは、「賃貸借契約書」との違いや重要事項説明書の交付時期について紹介します。

「賃貸借契約書」との違い

賃貸契約書と重要事項説明書の違いは、以下のとおりです。

書類名	交付の目的	説明・交付者	効力発生のタイミング
重要事項説明書（35条書面）	借主が契約前に内容を確認・判断するため	宅地建物取引士	契約前
賃貸借契約書（37条書面）	契約内容を正式に合意・成立させるため	貸主	契約成立時

賃貸借契約書は、重要事項説明書を説明し、契約内容に合意を取れたことを確認する書類のことです。

物件情報や契約期間、家賃・敷金・礼金、原状回復義務、禁止事項など契約の詳細がすべて記載されています。

一方で重要事項説明書は、契約条件や物件に関する重要な情報を説明するためのものになるため、契約を合意・設立するための書類ではありません。

重要事項説明書の交付時期

重要事項説明書は、賃貸契約や不動産売買の「契約成立前」に交付します。

そのため、基本的に入居後に交付されることはありません。

2022年5月の宅建業法改正により、電子交付も可能となりましたが、交付時期の原則は変わらず「契約締結前」です。

借主目線で考えられる不動産屋さんは、借主が内容を十分に検討できるようできるだけ早めに説明の機会を設けます。

重要事項説明書の交付時期は、不動産会社の善し悪しの判断にもつながります。

重要事項説明書の主な内容

重要事項説明書では、主に以下の内容が記載されています。

項目	内容の説明
物件情報	所在地、構造、面積などの基本的な物件情報
登記記録	所有者情報や抵当権の有無などの登記に関する情報
設備の整備状況	台所、浴室、トイレ、エアコンなど設備の有無や状態
法令上の制限	土砂災害警戒区域や水害ハザードマップの説明など、法律で定められた制限
石綿使用調査・耐震診断	アスベスト使用の有無調査や耐震診断の結果
契約期間	契約の期間、更新の可否、更新料などの契約に関わる条件
利用制限・禁止事項	ペット飼育や楽器演奏、用途制限など入居時のルール
契約解除・損害賠償	解約予告期間や違約金の有無など、契約解除に関するルール
金銭の精算	敷金・礼金・保証料・火災保険料などの初期費用、退去時の精算方法
管理の委託先	管理会社や担当者の連絡先
インフラ・設備	電気、ガス（都市ガスかプロパンガスか）、水道などのインフラ状況
特約事項	原状回復や敷金返還など、借主・貸主の負担範囲に関する特別な取り決め
その他	電子書面での交付（IT重説）や説明内容のバックアップの必要性など

重要事項説明書では、物件の詳細情報から専門的な不動産情報まで幅広く記載されています。

不動産未経験の方が、読んで理解するのは困難です。

宅建士の説明をもとに、1つ1つ項目を確認していくのが安心です。

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重要事項説明書で確認しておくべき4つのポイント

重要事項説明書で確認しておくべきポイントは、以下の通りです。

• 大家の情報が明記されているか
• 初期費用の内訳は明確に記載されているか
• 解約時の退去費用・原状回復の条件は明確に記載されているか
• 借主にとって不利な特約はないか
• 室内設備の修繕対象について確認する

1つずつ順番に確認していきましょう。

大家の情報が明記されているか

賃貸契約の重要事項説明書には、貸主である大家さんの氏名・住所が明記されています。

契約相手が誰なのかを明確にし、トラブルが発生した際の連絡先として、重要な情報です。

管理会社が物件の管理を委託されている場合でも、契約の相手方は大家になります。

そのため、重要事項説明書に大家の情報が明記されているかをしっかりと確認しておきましょう。

初期費用の内訳は明確に記載されているか

重要事項説明書には、初期費用に関する情報として以下の内容が記載されています。

• 敷金
• 礼金
• 仲介手数料
• 前家賃
• 火災保険料
• 保証会社利用料
• 鍵交換費用

入居時にかかる初期費用の内訳が詳細に記載されており、退去時の清算方法まで重要事項説明書で把握できます。

「クリーニング費用」「消毒費用」など、賃貸物件の契約内容によって異なる費用もあるため、不明な名目や曖昧な説明があれば担当者にその場で質問しましょう。

また、鍵交換やクリーニングの費用負担者が貸主か借主かを事前に把握しておくことで、契約後のトラブル防止につながります。

解約時の退去費用・原状回復の条件は明確に記載されているか

退去時に発生する費用や原状回復の範囲は、重要事項説明書において特に注意すべき項目です。

一般的に通常の生活による経年劣化は、貸主負担です。

しかし、過度な劣化などは借主が負担することになるケースが多いです。

経年劣化をどこまで指すのか、過度はどの認識なのかが文面で記載されていることで、退去時のトラブルが回避できます。

重要事項説明書のなかには、借主に過剰な負担を求める内容が記載されている場合もあります。

解約時の退去費用・原状回復の条件は明確に記載されているかを確認し、トラブルを未然に回避しましょう。

借主にとって不利な特約はないか

重要事項説明書では、借主に不利な特約が含まれていないかを確認しておきましょう。

借主に不利な特約が含まれている場合、入居後や退去時にトラブルに巻き込まれてしまうことがあります。

例えば、通常貸主負担の経年劣化まで借主に負担させる特約や、短期間の解約で違約金が発生する特約は借主にとって不利な特約であることがほとんどです。

家賃滞納時に無催告で契約解除が可能になる条項や高額な修繕費用を借主に課す内容は、法律で無効とされています。

ただし、重要事項説明書内に記載されている場合もあるため、内容を十分確認・理解したうえで、契約を結ぶことが大切です。

室内設備の修繕対象について確認する

重要事項説明書では、室内設備の修繕対象についても確認しておきましょう。

というのも、入居時に室内設備が故障した際に、どちらが負担するのか分からないと、急な出費が発生するからです。

そのため、重要事項説明書を確認し、記載されていない設備に気が付いたら、不動産会社に記載されていない理由を確かめましょう。

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賃貸の重要事項説明書に関するよくある質問

最後に、賃貸の重要事項説明書に関するよくある質問についてお答えしていきます。

重要事項説明書について、理解を深めたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

重要事項の説明でよくあるトラブルは？

賃貸契約の重要事項説明でよくあるトラブルの原因は、物件情報の説明不足や情報の抜け落ちです。

物件情報の説明不足や情報の抜け落ちによって、物件の隠れた欠陥（瑕疵）が発生したり、前入居者が負担すべき修繕費用を請求されたりなどが発生します。

最悪の場合、訴訟問題に発展することもあります。

トラブルを防ぐためには、説明の内容をしっかり確認し、不明点は遠慮せず質問することが重要です。

重要事項の説明はオンラインでも受けられる？

重要事項の説明はオンラインでも受けられます。

「IT重説」とも呼ばれており、賃貸取引においては2017年10月から利用が認められています。

さらに2022年の宅建業法改正により、重要事項説明書や契約書類を電子的に交付することも可能となり、手続きの全工程を自宅や職場からオンラインで完結できるようになりました。

これにより、遠方の物件契約や忙しい方でも、安心して効率的に契約手続きを進められます。

重要事項説明書の内容に納得できない場合はどうしたらいい？

重要事項説明書の内容に納得できなければ、無理に契約を進めてはいけません。

なぜなら、無理に契約を進めてしまうと、不満を抱えたまま入居することになり、快適に暮らし続けられなくなるからです。

そのため、不明点や不安があれば、その場で契約を見送る勇気も大切です。

また、記載内容に誤りや曖昧な点があれば、宅地建物取引士や仲介業者に対して訂正や詳細な説明を求めましょう。

納得できるまで質問を繰り返し、疑問を残さないことが安心につながります。

IT重説のメリットデメリットとは？

IT重説のメリット・デメリットは、以下のとおりです。

メリット	デメリット
・遠方のお客様の対応がスムーズにできる ・重要事項説明の記録を録画で残せる ・打ち合わせの日程調整が行いやすい ・互いの移動時間が削減できる	・カメラやマイク、PC機器を揃える必要がある ・お客様に重要事項説明書の内容を理解してもらえているのかが分かりづらい ・書類の郵送に費用がかかる ・通信環境に左右されやすい

IT重説のメリットは、互いの時間を削減できることです。

得にお客様は、わざわざ不動産会社に行く手間がなくなるため、移動時間を削減できます。

しかし、インターネット越しの説明になるため、内容がわかりづらかったり、コミュニケーションが取りづらかったりします。

IT重説のメリット・デメリットを把握し、どちらの説明方法の方が向いているのかを考えたうえで、選ぶ必要があります。

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重要事項説明書の内容を理解し、安心して賃貸契約を結ぼう！

重要事項説明書は、物件のさまざまな情報が記載されている書類です。

専門的な情報が記載されているため、説明を受けても、不明点や疑問点が残りやすいのが実際の問題です。

重要事項説明書の内容に不明点や疑問点を残してしまうと、入居後や退去時に不信感を抱く原因になります。

「言った」「言っていない」などのトラブルに発展し、住みづらくなってしまうこともあるため、不明点や疑問点がある場合には、納得するまで確認することが大切です。

これから賃貸を契約する方は、本記事を参考にしていただき、重要事項説明書の理解を深め、安心して賃貸契約を結びましょう。